par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
EMPHYTEOSE DEFINITION
Dictionnaire juridique
Définition de Emphytéose
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L'"emphytéose" ou " bail emphytéotique" est un type de bail fait pour une durée de plus de dix-huit ans minimum et de quatre-vingt-dix-neuf ans maximum. L'emphytéose constitue un droit réel immobilier. Pour cette raison le contrat qui le constitue doit faire l'objet d'une publicité foncière. Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque, ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Il en résulte que la Cour d'appel qui a constaté qu'un bail comportait une clause qui en limitait la cession, ne pouvait, de ce fait, le qualifier d'emphytéotique. (3°Chambre civile, 29 avril 2009, pourvoi : 08-10944, BICC n°709 du 15 octobre 2009 et Legifrance).
La caractéristique de l'emphytéose réside dans le fait qu'en compensation d'une redevance très modeste, sans qu'il ait à indemniser le locataire, en fin de contrat le bailleur devient propriétaire des améliorations et des constructions que le locataire a faites pendant la durée du bail. Sur la distinction entre le bail emphytéotique et le bail à construction, consulter : Bail à construction. La notion de valeur locative est étrangère à l'économie du contrat de bail emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur est pour le bailleur, non le payement d'un loyer, mais l'absence de renouvellement et l'accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur, et ce, fût-ce même en invoquant une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité (3e Chambre civile 8 septembre 2016, pourvoi n°15-21381 15-22374, BICC n°856 du 15 février 2017 et Legifrance).
L'hypothèque inscrite sur un bail emphytéotique disparaît à l'expiration de ce bail (3°Chambre civile, 7 octobre 2009, pourvoi : 08-14962, Legifrance).
Les dispositions des articles L.145-3 et L.145-33 du code de commerce ne s'appliquent pas au loyer du bail emphytéotique prévu à l'article L.451-3 du code rural et de la pêche maritime au terme duquel le preneur, titulaire d'un droit réel pendant sa durée, ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement ni à indemnité d'éviction (3ème Chambre civile 19 février 2014, pourvoi n°12-19270, BICC n°802 du 15 mai 2014 et Legifrance).
Textes