par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
SERVITUDE DEFINITION
Dictionnaire juridique
Définition de Servitude
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La "servitude" ou "service foncier" est une charge qui est imposée à un fonds dit "fonds servant" pour le profit d'un fond bénéficiaire dit " fond dominant". Il en est ainsi, par exemple, de la servitude de passage au profit d'un fonds enclavé. Une servitude est instaurée au profit d'un fonds dominant, et non au profit du propriétaire de celui-ci. Le simple occupant, n'a pas qualité pour se prévaloir de la servitude de passage et ce même si son intérêt est lésé. (3e Chambre civile 14 novembre 2019, pourvoi n°18-21136, BICC n°919 du 1er avril 2020 et Legifrance).
Une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d'acquisition en fait mention (3e Civ., 27 octobre 1993, pourvoi n° 91-19874, Bull. 1993, III, n° 132). La publication n'étant pas le seul mode légal de publicité d'une servitude, celle-ci peut également être opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l'existence autrement que par la mention qu'en faisait son titre (3e Civ., 16 septembre 2009, pourvoi n° 08-16499, Bull. 2009, III, n° 195) (3e Chambre 24 septembre 2020 pourvoi n°19-19179, Legifrance).
Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi. La servitude ne peut résulter d'actes fussent ils authentiques et concordants relatant l'existence de cette servitude sans contestation des signataires (3ème Chambre civile 12 avril 2012, pourvoi n°10-28015, BICC n°767 du 15 septembre 2012 et Legifrance). Lorsqu"elle est régulièrement constituée, une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition (3°chambre civile 16 septembre 2009, pourvoi n°08-16499 BICC n°716 du 15 février 2010 et Legifrance). En l'absence de publicité foncière et nonobstant la connaissance par l'acquéreur de l'existence de la servitude, consulter l'arrêt de la 3e Chambre civile 23 mai 1991, pourvoi n° 89-19363, Bull. 1991, III, n° 151. Cependant, inversant sa jurisprudence antérieure, la Cour de cassation a jugé le 16 mars 2011 que même à défaut de publication une servitude était opposable aux acquéreurs, dès lors que le protocole passé par les propriétaires antérieurs avait été annexé à l'acte de vente et que dans cet acte les parties y avaient inclus la mention particulière dans laquelle le vendeur déclarait qu'il avait constituée la servitude objet du protocole en question et dans lequel l'acquéreur déclarait, de son côté, avoir été informé du contenu de ce protocole d'accord qu'ils avaient annexé à l'acte de vente. (3e Chambre civile, pourvoi n°10-13771, BICC n°746 du 15 juillet 2011, LexisNexis et Legifrance) Une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l'article 1638 du code civil aux termes duquel, Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. (3ème Chambre civile 27 février 2013, pourvoi n°11-28783, BICC n°784 du 15 juin 2013 avec un commentaire du SDR et Legifrance).
La servitude est un droit réel immobilier. Elle ne pèse pas sur les propriétaires mais sur l'immeuble auquel elle s'applique et ce, en quelque mains qu'il passe. L'institution d'une servitude résulte, soit de la loi, soit de conventions entre voisins, soit de la décision du propriétaire qui l'a créé pour l'usage d'une terre qui a été ultérieurement divisée. Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi (3°chambre civile, 13 mai 2009, N° de pourvoi : 08-15819, Legifrance). La division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots alors que ces héritages appartiennent à des propriétaires distincts (3°chambre civile, 1er juillet 2009, pourvoi : 08-1496, Legifrance). L'acquisition par le propriétaire du fonds dominant de parcelles issues de la division du fonds servant éteint la servitude grevant ces parcelles. (3e Chambre civile 8 septembre 2016, pourvoi n°15-20371, BICC n°856 du 15 février 2017 et Legifrance). Consulter les commentaires de MM. Eric Meiller et Fabrice Collard, JCP 2016, éd. N., II, n°1306.
L'exercice du droit de passage n'est pas subordonné au paiement préalable de l'indemnité de désenclavement, la SCI ne pouvait prétendre à la démolition de l'accès consenti aux propriétaires du fonds dominant ni obtenir qu'il leur soit fait interdiction de pénétrer sur sa propriété. (3e Chambre civile 25 mars 2021, pourvoi n°20-15155, Legifrance)
L'acquéreur d' une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation d'un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée. (3e Chambre civile 24 octobre 2019, pourvoi : n°18-20119, BICC n°918 du 15 mars 2020 et Legifrance)
Les conditions d'utilisation d'une servitude, sont de droit étroit : ainsi, ne servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit (3e chambre civile 8 avril 2010, pourvoi n°09-65261, BICC n°727 du 15 septembre 2010 ; même Chambre 14 juin 2018, pourvoi n°17-20280, BICC n°891 du 15 novembre 2018 et Legifrance). Par ailleurs, à moins que le titre d'établissement de la servitude n'en dispose autrement, les articles 697 et 698 du code civil qui s'appliquent quel que soit le mode d'établissement de la servitude, excluent que le propriétaire du fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude. Ansi, s'agissant d'un mur de soutènement édifié sur un fonds servant, il a été jugé que ce mur devant être partiellement démoli pour que l'exercice de la servitude soit conforme à son entière assiette, il n'appartenait qu'à la propriétaire du fonds dominant, de faire procéder aux aménagements nécessaires.
Les distances prescrites par l'article 678 du code civil ne s'appliquent que lorsque les fonds sont contigus. Tel n'est pas le cas lorsque les propriétés sont seulement séparées par un espace privé d'usage commun. (3e Chambre civile, 23 novembre 2017, pourvoi n°15-26240 15-26761, BICC n°879 du 1er avril 2018 et, même Chambre 20 juin 2019, pourvoi n°18-12278, BICC n°913 du 15 décembre 2019 et Legifrance). Lire le commentaire de M. Eric Meiller, JCP 2017, éd. N., Act.1011 et même auteur, JCP 2019, éd. N., Act. 583. .
La servitude d'écoulement des eaux usées de l'article L. 152-15 du Code rural suppose la reconnaissance de la servitude d'aqueduc de l'article L. 152-14. Sont exceptés de la servitude d'écoulement les habitations et les cours et jardins y attenant. (3e Chambre civile 31 mars 2016, pourvoi n°14-22259, BICC n°848 du 1er octobre 2016 et Legifrance). Une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit (3e Chambre vivile 14 juin 2018, pourvoi n°17-20280, Legifrance)
La charte de l'environnement et le principe de précaution ne remettent pas en cause les règles selon lesquelles il appartient à celui qui sollicite l'indemnisation du dommage à l'encontre du titulaire d'une servitude, d'établir que ce préjudice est la conséquence directe et certaine de celui-ci. Cette démonstration, sans exiger une preuve scientifique, peut résulter de présomptions graves, précises, fiables et concordantes. Mais, si des éléments sérieux divergents et contraires s'opposent aux indices existant quant à l'incidence possible des courants électromagnétiques sur l'état des élevage de telle sorte qu'il subsiste des incertitudes notables sur cette incidence, ces éléments peuvent conduire la juridiction du fond a décider que, compte tenu de l'ensemble des explications et données fournies, l'existence d'un lien de causalité n'est pas suffisamment caractérisée (3ème Chambre civile 18 mai 2011, pourvoi n°10-17645, BICC n°749 du 15 octobre 2011 et Legifrance).
Jugé aussi que la démolition est la sanction d'un droit réel transgressé. Viole les dispositions de l'article 701 du Code civil, la cour d'appel qui refuse d'ordonner la démolition d'une construction édifiée en violation d'une servitude en retenant qu'il faut tenir compte de la gravité des conséquences de cette mesure et que la demande subsidiaire en dommages-intérêts élargit ses pouvoirs. (3°Chambre civile - 17 décembre 2003, pourvoi n°02-10300, BICC 15 mars 2004, Legifrance).
Voir aussi le mot : "Tour d'échelle (servitude de)".
Textes
Bibliographie